분묘기지권 뜻과 해결방법 (경매 입찰 전 체크)

분묘기지권 뜻과 해결방법 (경매 입찰 전 체크)

토지를 답사합니다. 보시면 해당 토지에 묘지가 있는 경우 분묘 기지권이 되어 있는 경우를 자주 보게 됩니다. 옛날의 주택에서도 묘지가 있는 경우도 있었으나 이와 비슷한 경우 분묘기지권 해결방법이 무엇이 있는지 찾아보고 주인 없는 묘 이장의 절차도 분석해 보도록 하겠습니다. 아닙니다. 모든 묘지는 분묘 기지권을 인정받지 않습니다. 2001년 1월 13일 이후에 토지주인의 허가 없이 몰래 묘를 사용할 경우는 분묘기지권이 없습니다. 하지만 이전에 묘지를 만들었다면 해당 묘지는 남에 땅에 몰래 만들었다.

해도 분묘 기지권이 성립됩니다. 이와 비슷한 분묘기지권은 왜 생겼을까 하는 의문이 생깁니다. 예전에는 마을의 이웃끼리 자신의 밭이나 산에 이웃의 묘를 사용하게 해 주면서 생겨나게 됐습니다.

분묘가 발견되면 언제 제작된 것인지 확인합니다.

분묘의 연고자를 모를 경우에도 시장 군수 등의 허가를 받아 분묘를 옮길 수 있습니다. 분묘가 있는지 확인하는 방법은 처음 직접 해당 토지에 가서 시각적으로 확인하고 동네 어르신들에게 분묘가 있는지 여부를 여쭤보면서 확인을 해야 합니다. 분묘를 만들 때 신고를 하고 제작된 분묘라면 시청이나 지자체 등에 묘지 대장에 기록이 되어 있을 것이기 때문에 묘지 대장을 확인하면 됩니다. 하지만 옛날의 묘지는 묘지 대장에 나타나지 않으니 발품을 팔아서 확인해야 합니다.

묘가 있다는 것을 알았을 경우 부동산 매매계약서 내용으로 묘를 매도인이 책임지고 언제까지 이장해야만 되는 조항을 기재합니다. 만일 매도인과 매수인이 몰랐던 묘가 있다면야 매매는 무효로 해야만 되는 조항을 삽입하여 계약사항을 체결합니다.

공고사항 보존

공고사항을 10년 이상 보존하여야 합니다. 처리 방법 연고자가 없거나 연고자를 알 수 없는 시신에 대해서는 일정 기간 매장하거나 화장하여 봉안하여야 하는데 그 기간은 5년으로 합니다. 매장 혹은 봉안의 기간이 끝났을 때에는 매장 혹은 봉안이 되었던 유골을 화장 이미 화장된 유골 제외하여 장사시설 내 화장한 유골을 뿌릴 수 있는 건물에 뿌리거나 자연장하여야 합니다.

12 묘를 20년 이상 둔 경우

조상님의 묘가 있는 곳이 내 땅이 아니더라도 이 묘를 20년 이상 아무런 문제 없이 두었다면 자동으로 분묘기지권이 인정됩니다. 즉, 토지 소유자의 승낙이 없었더라도 20년간 해당 토지를 선조를 모시는 묘로 사용했다면 인정해주게 된다는 겁니다.

하지만 분묘기지권은 묘가 있다고 인식할 수 있는 형태를 갖춰야만 분묘기지권이 성립합니다. 누가 봐도 묘라고 인식할 수 없는 형태라면 20년 이상이 되었더라도 분묘기지권을 인정받을 수 없습니다.

13 묘 이장 특약 없이 매매할 경우

위에서도 언급한 바와 같이 토지를 매입했더라도 계약서 상에 특약을 넣지 않으면 전 소유주의 분묘기지권이 성립됩니다. 전 소유주가 토지는 넘겨주더라도 묘는 그대로 두고 이를 이장하겠다는 특약을 넣지 않았다면 그 토지를 매입하지 않는 것을 추천드립니다.

특약사항에 묘를 이장하겠다는 내용을 넣었다면 안심하고 토지 매입을 해도 됩니다만, 그렇지 않다면 토지 소유권은 이전받았지만 전 소유주의 묘를 이장하거나 처분하라고 할 수 없습니다.

연고자를 알 수 있는 경우

하지만 이전을 하지 못하지만 분묘로 토지를 활용하는 동안 지료를임대료 청구할 수 있습니다. 동네 어르신들에게 여쭤보시면 묘가 언제쯤 만들어졌는지 알 수 있었으나 그 분묘가 2001년 1월 13일 이전에 제작된 것이라면 분묘기지권을 가지고 있는 것이어서 해당 분묘를 마음대로 처분하지 못하는데 예전에는 분묘를 만들고 난 후 20년이 지나면 분묘기지권이 자동적으로 생겼기 때문입니다. 이때에는 분묘의 연고자를 알고 있을 경우와 없을 경우에 따라 대응이 달라지는데 연고자가 있다면야 분묘기지권이 있으므로 어떠한 방식으로 할 방법이 없습니다.

그냥 분묘의 연고자와 원만히 협의하여 분묘의 이장을 유도하는 수밖에 없습니다.

묘지가 있는 토지를 매매해야 하나?

이렇게 어려운 절차를 거쳐야 하는 토지를 매매해야 하는 이유가 생깁니다. 해당 토지의 개발이나 토지의 이용성의 높은 곳이라면 투자자의 관측면에서는 해결해야 할 하나의 과제로 여겨지게 됩니다. 묘지가 있는 토지는 주변시세보다. 저렴하게 나오는 경우도 많이 있습니다. 경매의 경우도 많은 토지가 묘지를 끼고 경매로 나오는 경우가 많이 있다는 것을 볼 수 있습니다. 위에서 살펴본 것과 같이 분묘기지권이 있는 토지 든 무허가 주인 모를 묘지든 다루는 방법은 있으니 해당 토지의 향후 가치를 보고 이슈를 해결한다면 저렴하게 구매한 구입한 구입한 토지의 지가 상승의 차익분은 투자자의 몫으로 돌아가게 됩니다.

토지 현장 답사에서 꼼꼼하게 찾아보고 토지를 매매에 도움이 되었으면 합니다. 감사합니다.

자주 묻는 질문